Lors de la création ou du développement d’une entreprise, il est généralement nécessaire de passer par un cadre d’investissement. Heureusement afin de financer ses investissements, une entreprise peut utiliser un certain nombre de sources de financement interne et externe, proposé par des banques et d’autres institutions financières. Le logement, étant la forme la plus élémentaire d’investissement, il constitue un élément d’intégration et de reconnaissance social, et est incontestablement le besoin social le plus sensible et le plus porteur.
Le secteur de l’immobilier a toujours été un secteur apprécié par les investisseurs, mais stratégique pour les Etats et les gouvernements, car l’insatiabilité de ce besoins peut conduire à une explosion social, en revanche sa satisfaction peut être très bonne pour la croissance économique et l’amélioration des conditions de vie des populations.
Généralités sur l’investissement
L’investissement est supposé être le principal acteur dans le secteur économique, dans cette section nous reprendrons la définition de l’investissement et ses différentes visions en premier lieu. Dans un second lieu, nous allons établir la typologie et les caractéristiques d’un investissement et enfin nous montrerons les objectifs et les différentes formes de financement.
Définition d’un investissement
Le moteur d’un investissement est la perspective d’en tirer profit. Un investissement est une dépense immédiate destinée à augmenter, à long terme, la richesse de celui qui l’engage. La définition d’un investissement varie selon la vision que l’on lui donne : comptable, économique ou financière.
La vision comptable
Selon NATHALIE TAVERDET-POPIOLEK « pour le comptable, un investissement est un flux de capital qui modifie le niveau des actifs immobilisés dans l’entreprise. Il devient alors une immobilisation » . De ce point de vue, un investissement constitue donc tous biens meubles ou immeubles ; corporels ou incorporels acquis ou crée par l’entreprise.
La vision économique
Pour l’économiste comme pour le gestionnaire d’une entreprise «un investissement a une définition plus large qui englobe les investissements au sens comptable auxquels s’ajoutent les besoins de fond de roulement d’exploitation, certaines charges d’exploitations et des titres financiers à court terme » .
La vision financière
Dans la vision financière, « Il s’agit d’une opération ou d’un acte permettant d’affecter des ressources financières sur un actif financier dans le but d’en accroître sa valeur sur une période donnée. Autrement dit, c’est une somme d’argent investie dans l’espoir d’un retour sur investissement satisfaisant ».
Typologie et caractéristiques d’un investissement
Caractéristiques d’un investissement
Un investissement possède trois caractéristiques essentielles :
La notion de durée résultant de la différence de temps entre l’investissement et les résultats attendus.
Concepts de profit et d’efficacité liés aux objectifs poursuivis par les investisseurs.
Concepts de risques liés à l’avenir.
a- Durée :
Un investissement se divise principalement en trois périodes : la période de préparation de l’investissement, la période d’investissement et la période d’exploitation.
Période de préparation de l’investissement : Il est maintenant temps de considérer l’opportunité de l’investissement. Il a un grand coût.
Période d’investissement : C’est la période de mise en place de l’investissement (par exemple, la construction d’une promotion immobilière). Il correspond à la sortie de fonds.
Période d’exploitation : Pour les économistes, investir, c’est sacrifier les ressources d’aujourd’hui afin d’obtenir des rendements dans le temps. Cette période correspond au cycle de vie économique de l’investissement.
b- Rendement et efficacité :
Pendant la période d’investissement, il y a une sortie de fonds, puis pendant la période d’exploitation, on espère qu’un flux de capitaux (bénéfice) positif pourra être observé chaque année. Le retour sur investissement est mesuré sur la base de la compensation entre la sortie de trésorerie et le flux de trésorerie positif attendu. On parle de rendement ou de rentabilité économique. Si l’entrée de trésorerie est supérieure à la sortie de trésorerie, l’investissement est rentable.
c- Notion de risque :
Investir, c’est atteindre des objectifs dans un (plus ou moins) futur. Il y a un certain montant de sorties de fonds (bien que le montant spécifique soit inconnu), mais il existe un risque que l’objectif attendu ne puisse pas être pleinement atteint. Le résultat attendu est une variable aléatoire, dépendant des variables internes et externes du projet. Les variables externes constituent le contexte ou l’environnement du projet.
Typologie d’un investissement
Il existe trois types d’investissement dans les entreprises :
Investissement matériel : il s’agit de tous les actifs détenus par l’entreprise, tels que les voitures de société, les bâtiments, les machines, les voitures, …etc.
Investissements immatériels : Ce sont des fonds utilisés pour améliorer la production.
Investissements financiers : Il s’agit d’investissements dans les actifs et actions de la société.
De plus, il est possible de répartir l’investissement de l’entreprise dans ses propres activités :
Mise à jour ou remplacement : maintenir les capacités commerciales. Ce type d’investissement intervient pendant la période principale d’investissement et d’exploitation.
Productivité : réduire les coûts de production dans le cadre d’une production continue. Cet objectif est atteint grâce à des équipements modernes ou à une technologie améliorée.
de croissance, de capacité ou d’expansion : pour améliorer le potentiel productif de l’entreprise. Il s’agit de trouver des sources supplémentaires.
de diversification ou d’innovation : pour accéder à de nouveaux marchés grâce à la recherche et le lancement de produits nouveaux.
Obligatoires : le respect de la législation sur l’assainissement, la sécurité ou la conservation de l’environnement dépend de l’espace et du temps car il varie d’un pays à l’autre et évolue dans le temps.
d’image : pour obtenir de nouveaux clients (publicité, notoriété).
sociaux : pour améliorer le climat social et ce en créant des conditions de travail favorables pour les salariés (ex : restaurant d’entreprise, crèche et centre de loisir pour les enfants du personnel).
stratégiques : pour garantir l’avenir de l’entreprise. Celle-ci, après avoir analysé ses forces et ses faiblesses par rapport à ses concurrents, établie des feuilles de route et les moyens à prendre pour y parvenir. De tels investissements à long terme sont considérés comme étant stratégique, offensive et défensive. Par exemple, un investissement de croissance est considéré comme un investissement stratégique et offensif par rapport à la concurrence.
Objectifs d’un investissement
Les objectifs d’un investissement peuvent se distinguer en deux catégories principales :
Les objectifs opérationnels
Ces objectifs sont purement techniques. Ils témoignent d’une forte opposition et peuvent parfois se révéler être exécutifs. Dans le but de mieux comprendre on les illustre par Les éléments cités ci-dessous :
a- objectifs de coût :
La politique des coûts est l’objectif principal d’un bon nombre de projet d’investissement, car les prix sont influencés en grande partie par les coûts et parce que c’est un élément qui permet de maîtriser un instrument stratégique qui est la politique des coûts. Ces objectifs permettent aussi de minimiser les prix de revient.
b- objectifs de délai :
La satisfaction dans les meilleures délais d’une demande se doit d’être l’objectif principal de tout projet et ce dans le but d’acquérir un avantage concurrentiel. Effectivement, dans un marché à forte et vive concurrence ; les parts reviennent aux plus réactives.
c- objectifs de qualité :
Dans un environnement concurrentiel redoutable, les responsables doivent tenir compte de cet environnement externe afin de garantir un certain niveau de qualité répondant à la demande de ses clients.
Les objectifs stratégiques
Il peut s’agir d’objectifs d’expansion, de modernisation, d’indépendance…etc. La direction générale de l’entreprise se doit de prendre en compte l’ensemble de ses objectifs. Leurs hiérarchisations et leurs coordinations permettront la mise en place d’une stratégie adéquate à l’investissement .
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Table des matières
Dédicaces
Remerciements
Liste des abréviations
Liste des schémas et figures
Liste des tableaux
Introduction générale
Chapitre I : les investissements et leur financement
Section 1 : Généralités sur l’investissement
Section 2 : le financement des investissements
Section 3 : l’environnement du financement immobilier en Algérie
Conclusion
Chapitre II : Le financement des investissements immobiliers
Section 1 : Généralités sur l’activité de promotion immobilière
Section 2 : Soutiens financiers aux ménages et aux promoteurs immobiliers pour l’acquisition et la construction d’un logement
Section 3 : Le financement d’un investissement immobilier et son évolution en Algérie
Conclusion
Chapitre III : Financement et rentabilité du projet 40 logements El-KSEUR
Section 1 : Présentation de la société SARL DANIBEL-PROMO
Section 2 : Présentation et Localisation du Projet
Section 3 : Etude technico-économique et évaluation du projet
Conclusion
Conclusion générale
Bibliographie
Liste des annexes
Annexes
Résumé
