Les spécificités de la comptabilité et de la finance du secteur immobilier
Il est évident qu’après le besoin alimentaire, vient en seconde position le besoin de s’abriter qui présente une priorité majeure pour l’homme et constitue un moyen de stabilité. Le logement joue un rôle économique conséquent car il stimule la croissance économique et améliore les conditions de vie de la population. L’ensemble des travaux et moyens mis en œuvre pour la réalisation d’un immeuble jusqu’à sa vente ainsi que toutes les tâches y découlant sont regroupés dans le cadre de l’activité de la promotion immobilière.
Les caractéristiques de ce secteur sont liées à un cycle de production long, une règlementation spécifique (légale, fiscale, comptable, règlementaire, etc.), une forte croissance, une possibilité de vente avant l’achèvement, un caractère pluridisciplinaire, l’importance de leurs stocks et des charges financières élevées.
Généralités sur la promotion immobilière
Le secteur de la promotion immobilière couvre les domaines aussi variés que les techniques financières, la réglementation de la construction et de l’urbanisme, la fiscalité, le marketing, les techniques commerciales et de construction, sans oublier l’art de négociation avec les vendeurs de terrains et les collectivités locales.
Présentation du secteur de la promotion immobilière
Historique
Depuis l’épidémie du choléra en 1832 et ses nombreuses victimes dues à l’insalubrité des logements, la première intervention publique pour traiter l’habitat populaire des villes s’est déroulée à travers la loi du 13 Avril 1850 sur l’assainissement des logements insalubres. La question du logement est essentiellement privée jusqu’au milieu du XIXème siècle .
En 1604, le prévôt des marchands François Miron prévenait déjà Henri IV des dangers d’une intervention de l’État sur ces questions. L’an 1885 marque le regroupement des sociétés immobilières à vocation sociale dans le but de proposer des habitations bon marché.
La période de la première guerre mondiale (1914-1918) accélèrera l’initiative privée concernant les logements où quelques sociétés se saisiront des destructions récentes pour construire et proposer de grands lotissements. La Fin de la seconde guerre mondiale signera le véritable démarrage d’une initiative privée et ambitieuse au sein d’un pays sinistré avec plus de 400 000 immeubles détruits et 2 millions d’unités endommagées.
Dès 1944, les politiques publiques se saisiront du sujet en proposant la création d’un Ministère de la Reconstruction et de l’Urbanisme. Il faut toutefois attendre l’an 1953 pour assister à la naissance d’une politique ambitieuse de construction de logements avec un objectif de 240 000 nouvelles unités.
L’activité de promotion immobilière reprend alors son essor avec la crise du logement où l’État ne peut plus assurer seul la création d’habitats collectifs. Dans l’optique d’accueillir un grand nombre d’habitants au sein d’espaces souvent confinés, l’expansion croissante du collectif contribuera à l’émergence d’acteurs privés qui apportaient tous leur savoir-faire et leur sens de l’ingénierie au profit de constructions intelligentes. Durant cette période, le terme de promoteur immobilier est inventé pour désigner ce que l’on appelait auparavant des monteurs d’affaires immobilières.
C’est avec la proclamation de l’indépendance de l’Algérie à partir de 1962 que l’activité de promotion immobilière reconnaît un véritable progrès où plus de 700 000 français reviennent en métropole. L’accueil s’est compliqué avec une insuffisance en capacité de logement. Les promoteurs tirent profit d’une forte demande pour construire une offre adéquate.
En 1991, L’explosion de la bulle immobilière provoque une revente en masse des promesses de vente avec une chute de prix de ces promesses de 30 à 40%. Avec la crise des subprimes de 2008, l’activité de promotion immobilière sera encore une fois en crise avec une baisse du volume des ventes de logements neufs de 34%. Plus récemment, la loi ALUR de 2013, a contribué à une complexification du cadre juridique de la promotion immobilière dans le domaine privé, en encadrant les loyers et en renforçant l’obligation d’information des acquéreurs à la signature du compromis de vente.
De nos jours, l’activité de promotion immobilière réaffiche de belles réussites, soutenue par des dispositions fiscales favorables aux investisseurs et aux acquéreurs.
Définitions des concepts
Selon l’article 3 de la loi relative aux règles réagissant la promotion immobilière :
Le projet immobilier
Est l’ensemble des activités relatives à la construction, l’aménagement, la réfection, la restauration, la rénovation, la réhabilitation, la restructuration et le confortement de constructions destinées à la vente et/ou à la location y compris l’aménagement de terrains destinés à recevoir des constructions ;
La promotion immobilière
Est l’ensemble des opérations de mobilisation de ressources foncières et financières ainsi que le management de projets immobiliers ;
Le promoteur immobilier
Est promoteur immobilier, toute personne physique ou morale initiant la réalisation de nouveaux projets, la restauration, la réhabilitation, la rénovation, la restructuration, ou le confortement de constructions nécessitant l’une de ces interventions ou l’aménagement et l’habilitation de réseaux, en vue de les vendre ou de les louer.
En outre, l’article 3 des statuts de la Fédération Nationale des Promoteurs Constructeurs (FNPC) définit le promoteur comme « une personne physique ou morale dont la profession ou l’objet est de prendre de façon habituelle et dans le cadre d’une organisation permanente, l’initiative des réalisations immobilières, et d’assumer la responsabilité de la coordination des opérations intervenant pour l’étude, l’exécution et la mise à disposition des usagers des programmes de construction ».
Les activités et les métiers de la promotion immobilière
Les activités de la promotion immobilière
Les articles suivants évoquent l’activité de la promotion immobilière :
L’activité de promotion immobilière regroupe l’ensemble des opérations concourant à la réalisation de projets immobiliers destinés à la vente, la location ou la satisfaction de besoins propres. Les projets immobiliers concernés peuvent porter sur des locaux à usage d’habitation ou professionnel et accessoirement des locaux à usage artisanal ou commercial .
Le domaine de l’activité de promotion immobilière couvre les opérations suivantes :
la réalisation des programmes de logements de bureaux et des équipements collectifs d’accompagnement nécessaires à leur fonctionnement ;
l’acquisition et l’aménagement de terrains en vue de servir à la construction ;
la rénovation, la réhabilitation, la restructuration, la restauration, et le confortement de constructions .
Toute personne physique ou morale initiant un projet immobilier conçu pour la vente ou la location est tenue de recourir aux services d’un entrepreneur dûment qualifié selon l’importance du projet immobilier. La relation entre les deux parties est établie par contrat d’entreprise conclu après l’obtention des actes d’urbanisme requis. Les modalités d’application sont fixées par voie réglementaire .
Les métiers de la promotion immobilière
D’après les statuts de la FNPC, une société de promotion immobilière exerce 4 métiers fondamentaux :
La négociation
Le promoteur doit d’abord explorer les terrains constructibles avec les propriétaires. Ensuite, vient la négociation avec les maires afin d’obtenir les autorisations de construction. Enfin, la dernière négociation concerne l’obtention du financement des opérations par la banque ;
La coordination
Il s’agit pour le promoteur de faire travailler ensemble dans l’harmonie et avec efficacité, des équipes de financiers, des techniciens (architectes, entreprises diverses du bâtiment etc.), de juristes (avocats, notaires etc.) et des commerçants (services commerciaux internes et agences ou réseaux extérieurs) ;
La conception
Le promoteur détient la responsabilité d’établir le plan financier des opérations et de définir le « produit » à mettre sur le marché. Il indique à l’architecte la répartition des logements par types (nombres de pièces) à respecter, les surfaces à retenir pour chacun des types, la conception des plans et les prestations à proposer à la clientèle. Enfin, il fixe les prix de vente à pratiquer ;
La vente
Il choisit les stratégies et techniques commerciales à mettre en œuvre pour la vente des programmes et animes les équipes chargées d’écouler sa production.
L’activité de promotion immobilière recouvre donc de multiples aspects : économiques, financières, sociologiques, commerciaux, juridiques et réglementaires, fiscaux etc. En ce sens, c’est une activité économique très complète qui se trouve à la croisée des chemins des différentes composantes de notre vie économique, politique, sociale, dans ses aspects privés et publics et qui est donc toujours à un moment donné, le reflet d’une société .
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Les spécificités de la comptabilité et de la finance du secteur immobilier
Table des matières
Introduction générale
Chapitre I : Les spécificités de la comptabilité et de la finance du secteur immobilier
Section 1 : Généralités sur la promotion immobilière
Section 2 : Les caractéristiques de la comptabilité et de la finance du secteur immobilier
Section 3 : Les indicateurs financiers
Chapitre II : Déroulement d’une mission d’audit comptable et financier
Section 1 : Fondements théoriques de l’audit comptable et financier
Section 2 : Démarche d’une mission d’audit comptable et financier
Section 3 : Procédure d’audit de la fonction finance et comptabilité
Chapitre III : Audit de la fonction finance et comptabilité de l’ENPI de Tizi-Ouzou
Section 1 : Prise de connaissance générale de l’Entreprise Nationale de Promotion Immobilière (ENPI) Tizi-Ouzou
Section 2 : Evaluation du contrôle interne
Section 3 : Contrôle des comptes et émission du rapport
Conclusion générale
Bibliographie
Liste des tableaux
Liste des figures
Annexes
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